Nuestro Secretario del Consejo de Administración y Director
Jurídico, Diego del Cuadro, ha preparado un escrito donde nos cuenta sus
impresiones sobre el rumbo que va a tomar el mercado inmobiliario en
España, teniendo en cuenta la crisis sufrida en este país y en todo el
mundo. La gran calidad de este escrito hace que lo reproduzca íntegro
para que los disfrutéis todos.
Dentro de la profunda crisis que sufre la economía española y
mundial, el sector inmobiliario es el que más ha sufrido con diferencia,
y el que más lejos ve la senda de la recuperación y el crecimiento.
El sector inmobiliario se articulaba antaño en diferentes fases de
producción que daban trabajo y rendimientos económicos a multitud de
empresas y particulares. En el primer peldaño de la escalera estaba la
compra venta del suelo rústico, luego seguía su reclasificación y
desarrollo urbanístico a través del planeamiento municipal y regional,
la urbanización, la elaboración de los proyectos técnicos, la
tramitación de permisos y licencias, la fase constructiva en si misma,
la venta de los inmuebles a los compradores, la compra e instalación del
mobiliario, las pequeñas reformas etc. Es fácil imaginar la multitud de
agentes económicos que participaban en este proceso y que generaban
gran riqueza y una inmensa actividad a la economía nacional.
Pero todo el sistema se fue pervirtiendo poco a poco. Cada vez más y
más empresarios, inversores, profesionales y personas de todo tipo se
fueron apuntando al carro del sector con más tirón de la economía
nacional. Y esta incorporación fue cada vez más y más intensa,
detrayendo recursos a otras áreas de producción tradicionales en España,
como el turismo o los servicios. España se llenó de pequeñas empresas
de construcción, millones de trabajadores españoles y extranjeros se
reconvirtieron en peones, albañiles, electricistas, escayolistas etc.
Las empresas de intermediación inmobiliaria proliferaron aquí y allá
como las setas en otoño, los estudios de arquitectura abrían oficinas
por doquier, se inauguraron nuevas tiendas de muebles en todos los
pueblos y ciudades, municipios enteros se dedicaban casi en exclusiva a
la fabricación de materiales de construcción como tejas, ladrillos o
puertas. Y no sólo las pequeñas empresas e inversores corrieron a los
brazos del sector inmobiliario, sino que también las grandes
corporaciones, la banca y las administraciones públicas lo hicieron. Las
empresas promotoras que ya eran grandes antes del boom del
sector se lanzaron a una carrera extenuante por ganar tamaño. Fue la
época de las grandes OPAs, los préstamos sindicados por cifras mareantes
que no cabían en las pantallas de las calculadoras, los abrazos y las
portadas de los telediarios. La banca, por su parte, contribuía
financiando la locura transitoria de los españoles. Por un lado prestaba
dinero a toneladas a los promotores para sus faraónicos proyectos, pero
también se apuntaba a la fiesta participando junto con los promotores
en empresas conjuntas, saliendo de este modo del que era su sector de
actividad. Luego, al albur de esta disponibilidad ilimitada de fondos
que ofrecía la banca, la codicia se apoderó de muchos españoles de a pié
que vieron la oportunidad de ganar en un mes el dinero que sus padres
habían tardado en ganar toda su vida. Y comenzó la orgía de la
especulación inmobiliaria. La fórmula era sencillísima. Se vendían las
tierras del abuelo al promotor del pueblo que pagaba lo suficiente para
comprar un par de pisos para los nietos. Y luego el promotor las
revendía a una empresa inversora con un 300% de beneficio. Y en esta
empresa era accionista un cuñado del concejal de urbanismo, por lo que
los trámites de reclasificación se aceleraban al máximo, y justo antes
de la aprobación del plan urbanístico una cooperativa de viviendas
compraba el suelo por el doble de lo que había pagado la empresa del
cuñado del concejal. Pero el desenfreno especulador no acababa ahí,
porque antes de poner un solo ladrillo la cooperativa ya tenía 200
socios que habían pagado una señal y en menos de tres meses habían
revendido los pisos sin construir con un beneficio del 20%. Y Joaquín y
María, dependiente de comercio él y peluquera ella, se van a casar y
piden al banco un préstamo por 300.000 euros a 40 años y un interés del
Euribor +1, y el banco se lo concede. ¿Por qué no? Hasta el más tonto ve
que el valor del piso va a seguir subiendo, así lo dice la tasadora,
que casualmente está participada por el propio banco o caja.
Y los políticos municipales, orgullosos y henchidos de mesianismo
anuncian en el balcón del ayuntamiento que Cogullos de la Alborada, por
poner un ejemplo, va a construir un palacio de la ópera, una pista de
patinaje sobre hielo y un centro de convenciones. Y sus vecinos de
Zarzalejos del Conde, que no son menos listos que los de Cogullos,
tienen proyectado un centro turístico, dos casinos y un aeropuerto. Y
todo se financia con las cesiones de suelo que hacen los promotores, con
las tasas de las licencias y con el dinero que los ayuntamientos no
tienen. Y mientras tanto, los políticos nacionales se daban palmadas en
la espalda y anunciaban a los cuatro vientos que la economía española
estaba entre las cinco más pujantes del mundo.
Y de repente alguien se da cuenta de que esto no puede acabar bien.
Este “raid” de crecimiento especulativo va acabarse algún día y la
muestra es que los jóvenes españoles ya no pueden pagar los precios de
las viviendas. Y saltan las alarmas, hay que hacer algo. Y a alguien se
le ocurre que la mejor manera de atajar el problema es cortar el chorro
de la financiación a los promotores, que al parecer son los malos de la
película, y se modifica la Ley del Suelo. Y de repente las tasaciones de
suelo urbanizable que habían sostenido los préstamos de la banca para
el desarrollo urbanístico dejan de valer. Ahora el suelo rústico se
valorará sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Y el suelo
donde se va a construir el macroproyecto residencial con campo de golf y
acceso directo a la playa pasa a valorarse como lo que es, un erial. Y
en la banca empiezan a preocuparse, pero no demasiado porque la economía
sigue avanzando con la inercia, y como un pesado tren a toda máquina
tarda en detenerse. Y el falso crecimiento sigue, y la especulación
continúa, aunque los más avezados empiezan a ver que el fin de la fiesta
está cerca.
Un día en los telediarios comienzan a decirnos a los españoles que en
los Estados Unidos algo está pasando con los bancos. Nos explican con
términos técnico-financieros que a algunas entidades financieras se les
ha ido la mano con especulación a través de instrumentos financieros
basados en el ladrillo y que algunos podrían quebrar. Aquí no nos lo
podemos creer, en realidad ni los propios americanos se lo creen, como
demostraron las agencias de rating que no se enteraron de la
misa a la media, y de repente Lehman Brothers quiebra, y también Fannie
Mae, Freddie Mac y hasta el gigante asegurador AIG yla General Motors. Y
aquí en España nos entra el pánico, sobre todo a la banca que había
invertido muchísimo dinero en los bancos americanos.
Y la crisis llega a nuestras vidas junto con su inseparable hermano,
el miedo. El miedo a perder lo invertido, el miedo a perder las
ganancias de estos años, el miedo a perder el chalé en la playa, el
apartamento en Baqueira, el Volkswagen Touareg… Y el miedo se extiende
como la pólvora, y las economías más expuestas al ladrillo empiezan a
sufrir sus consecuencias en los mercados internacionales. Los bancos se
empiezan a quedar sin financiación, por lo que dejan de prestar fondos a
las empresas y particulares. Las empresas más débiles empiezan a caer y
un fantasma que como la peste o la viruela creíamos erradicado de
nuestras vidas vuelve con fuerza: el desempleo. El paro crea miedo,
contracción del consumo, menos ventas, imposibilidad de pagar los
créditos a los bancos, cierre del crédito, más empresas a la quiebra, lo
que genera más paro y así hasta el infinito. La economía española,
junto con otras europeas con similares bases económicas se hunde. Los
mercados internacionales ya no se fían de nosotros y no quieren
prestarnos dinero, o lo hacen a tipos de interés que rozanla usura.
Lostiburones financieros hincan los colmillos en los países con
dificultades haciéndose cada vez más ricos y haciendo que estos países
cada vez se endeuden más y más. Y llegan los rescates de Grecia,
Irlanda, Portugal, casi ocurre lo mismo con Italia y poco falta para que
España también suspenda pagos (no sería la primera vez, en total lo
hemos hecho 12 veces, desde Felipe II hasta la 2ª República).
En este momento los ciudadanos y los políticos reaccionan (4 millones
de parados hacen reaccionar a cualquiera), y los gobiernos cambian de
color, y se imponen políticas de máxima austeridad presupuestaria, y la
economía sigue contrayéndose. Y mientras tanto ¿qué ocurre con el sector
inmobiliario?
El sector inmobiliario casi desaparece. Los inversores particulares,
los pequeños especuladores se esfuman, los millones de albañiles y
trabajadores están paro, se han reconvertido o han vuelto a sus países
de origen, las pequeñas empresas (constructoras, agencias inmobiliarias,
gestores y consultores, vendedores de muebles, pequeñas fábricas etc.)
quiebran o cierran, y los promotores conocen un nuevo término hasta
entonces casi desconocido: el concurso de acreedores. Casi el 80% de las
empresas promotoras españolas han cerrado sus puertas y sus activos han
acabado en manos de sus acreedores, principalmente los bancos y cajas.
Pero los bancos y cajas no sólo se han tenido que quedar con los suelos
y edificios a medio construir de los promotores, sino que también
adquieren decenas de miles de viviendas de españoles que ya no pueden
pagar los mastodónticos préstamos hipotecarios que les concedieron. Así
que la patata caliente de qué hacer con los inmuebles ahora pasa a la
banca, que se convierte de golpe en las mayor inmobiliarias del país.
Esto trae efectos colaterales porque estos activos inmobiliarios no son
dinero, y en casi todos los casos están valorados muy por encima de su
valor real, por lo que el Banco de España obliga a los bancos y cajas a
realizar dotaciones cada vez mayores para garantizar su solvencia. Así y
todo algunas entidades financieras tienen que ser intervenidas, lo cuál
no pasa inadvertido más allá de los Pirineos, y el dinero internacional
también deja de llegar a los bancos y cajas españolas, que empiezan a
verse en aprietos y cierran radicalmente el crédito a los particulares.
Casi no tienen dinero para pagar sus propias deudas, así que mucho menos
para prestárselo a otros. Ante esto, el Banco Central Europeo y los
Estados intervienen prestando a la banca europea y española cantidades
ingentes de dinero a un tipo de interés mínimo, pero la banca no presta
ese dinero a los españolitos de pié, es muy arriesgado, prefieren
especular con él en el mercado de la deuda internacional. De este modo,
con el dinero que el BCE les presta al 1% los bancos compran deuda
pública española al 5%. Un negocio redondo. ¿Y la financiación de las
PYMES y empresas españolas? Pues eso, ¿qué pasa con las empresas
españolas? Pues no pasa nada, simplemente que siguen sin financiación.
Pero no nos desviemos del asunto que nos ocupa: el sector
inmobiliario. La radiografía del sector inmobiliario español hoy en día
se puede resumir del siguiente modo:
- La mayor parte del suelo y proyectos inmobiliarios pendientes de finalización están en manos del sistema financiero.
- Bancos y cajas tratan de soltar lastre vendiendo pisos e inmuebles por precios mucho inferiores a los de las tasaciones originarias. El precio de los inmuebles cae en picado.
- Los inversores inmobiliarios prácticamente desaparecen.
- Los promotores inmobiliarios que todavía sobreviven carecen de financiación y se contentan con seguir refinanciando su deuda.
- Las pequeñas constructoras casi han desaparecido y las grandes sobreviven desarrollando proyectos en el extranjero. Las obras públicas se han reducido casi al mínimo debido a la crisis y a la nueva política de austeridad financiera.
- Los “cazagangas” internacionales (fondos de inversión principalmente) tratan de quedarse con los mejores inmuebles nacionales a “precios de derribo”.
- Grandes empresas, bancos, cajas y administraciones públicas ponen a la venta sus activos inmobiliarios.
- La mayoría de los Ayuntamientos están prácticamente quebrados. El estado debe ayudarles a pagar sus deudas.
- El desarrollo urbanístico de nuevos suelos es nulo.
Y la pregunta inevitable es ¿hay salida en este túnel? Creo que sí,
indudablemente. El sector inmobiliario, como en otras ocasiones, volverá
a resurgir. Pero resurgirá dimensionado y más profesionalizado. Dentro
de unos años, en cuanto se absorba el actual stock de viviendas
comenzará a construirse de nuevo. Los inmuebles en la costa están
empezando a volver a venderse, casi exclusivamente a extranjeros. El sol
sigue aquí y es indudable el atractivo de la calidad de vida española
para los ingleses y alemanes, que ahora se aprovechan de los bajos
precios. Las oficinas siguen alquilándose, a precios más reducidos que
en la época del boom, pero con un descenso de precios inferior a
otro tipo de inmuebles. Y en cuanto a los edificios terciarios y naves
industriales, está claro que volverán a tener atractivo en cuanto la
actividad industrial se reactive. Por lo tanto, está claro que el sector
se recuperará, pero la pregunta del millón es ¿Cuándo? Todo dependerá
de las medidas del nuevo gobierno y de la evolución de la economía
mundial, aunque lo más optimistas ya hablan de un horizonte de un par de
años. Los más pesimistas … mejor nos olvidamos de los más pesimistas.
Diego del Cuadro Fueyo
Director Jurídico y Secretario de Consejo de Administración
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